부동산에 이야기가 나오면 자주 접하게 되는 용어 중에 용적률과 건폐율이란 단어가 많이 나옵니다. 이 두 가지는 부동산 개발 및 투자에 관련된 이야기에는 빠지지 않고 나오는데요. 이번 포스팅에서는 용적률과 건폐율 계산 방법을 쉽게 풀어보도록 하겠습니다.
용적률과 건폐율을 알아보기 전 알고 있으면 이해하기 쉬운 단어 세 가지만 짚어보겠습니다.
- 대지면적 : 땅의면적, 건물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기
- 건축면적 : 지어질 건물의 1층 바닥면적
- 연면적 : 건물 모든 층 내부의 바닥면적을 더한 크기
용적률
용적률은 대지면적에 대한 연면적 (모든 층 바닥면적 합계)의 비율을 말합니다. 즉, 특정 대지에서 얼마나 많은 공간을 활용할 수 있는지를 나타내는 기준이 되며. 주거, 상업, 공공시설 등 다양한 분야에서 중요한 역할을 합니다.
용적률 계산 방법
- 용적률 = 연면적/대지면적 × 100
용적률은 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지 정하는 기준입니다. 용적률 제한하는 이유는 고층 건물로 인한 도시 쾌적성을 떨어뜨리는 것을 방지하기 위해서입니다.
법적 용적률을 초과할 경우에는 건축 허가가 취소되거나 법적 제재를 받을 수 있습니다.
만일 용적률을 초과할 가능성이 있다면 사전에 시청이나 구청에 문의해 적법한 절차를 밟아야 합니다.
※ 단, 지하층과 주차장으로 쓰이는 지상층은 연면적에 제한받지 않습니다.
건폐율
건폐율
건축 밀도를 나타내는 지표로 건물을 짓도록 허가된 땅의 면적에 비해 건물이 차지하는 면적이 얼마나 되는지 알 수 있는 비율입니다.
건폐율 계산 방법
- 건폐율 = 건축면적/대지면적 × 100
단독주택을 예로 들자면, 만약 그 집이 전체 대지면적 중 주택건물이 절반 이상을 차지한다면 상대적으로 높은 수준으로 평가될 수 있습니다. 이는 주변 환경이나 조망권에도 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 대지면적이 100㎡, 그리고 그 위에 세운 건물의 바닥면적이 50㎡라면, 해당 지역의 건폐율은 50%가 됩니다.
건폐율 제한
- 도시지역의 건폐율 50% ~ 70%
- 관리지역의 건폐율 20% ~ 70%
건폐율 제한이 있는 이유는 지면에 공터를 남겨 도시의 과밀화를 억제하고 쾌적한 환경을 조성하여 비상시에 대비하기 위함입니다.
용적률과 건폐율의 차이점
헷갈릴 수 있는 용어이지만 두 개념은 명확한 차이가 있습니다. 용적률은 전체 공간의 연면적에 관한 것이고, 건폐율은 땅 위에 실제로 지어진 부분에 1층 면적이 대상입니다. 이러한 차이는 부동산 개발 시 어떤 형태로 설계할 것인지 결정하는 데 큰 영향을 미칩니다. 즉, 용적률은 건물 층수와 관계없이 전체 층의 면적을 규제하고, 건폐율은 대지에 닿아있는 1층이 얼마나 넓게 차지하느냐를 규제하는 것이므로, 두 가지를 함께 고려해야 합니다.
<< 효율적인 용적률 활용 >>
층수 늘리기: 제한된 대지에서 용적률을 높이기 위해 층수를 높이는 것이 효과적입니다. 대지면적이 작더라도 용적률이 높다는 것은 2층 3층으로 건물을 지어 더 많은 연면적을 확보할 수 있습니다.
필로티 구조 활용: 필로티는 1층에 기둥만 세우고 주차장이나 공터로 사용하는 방식입니다. 이 구조를 통해 건물의 연면적을 확보하고 대지의 유효공간을 늘릴 수 있습니다.
테라스와 발코니 활용: 테라스와 발코니는 연면적에 포함되지 않기 때문에 이러한 공간을 최대한 활용하면 용적률을 초과하지 않고도 공간을 넓게 확보할 수 있습니다.
부동산에서 자주 접하게 되는 용적률과 건폐율, 그 차이점에 대해 알아보았습니다. 앞으로 주택이나 건물들을 보면서 용적률 건폐율을 적용해서 한 번씩만 되뇌어 생각해 보시면 기억하는데 도움이 될 것입니다.