부동산을 매매하면 준비해야 할 서류들과 꼼꼼하게 처리해야 할 일들이 많이 있습니다.. 그중 등기설정도 중요한 부분인데요. 오늘은 보존등기와 본등기, 소유권이전등기를 쉽게 정리해 보겠습니다.
부동산등기
부동산의 표시, 그리고 소유권 등의 보존, 이전, 설정 변경 등에 대한 사안 혹은 제한이나 소멸까지 공부에 기록하여 공시하는 것을 의미합니다.
보존등기
- 소유권의 보존을 위해 하는 등기
보존등기는 미등기 부동산에 대한 소유권을 보존하기 위해 하는 등기입니다. 부동산에 대한 최초의 등기이므로 보존등기를 하면 부동산에 대한 새로운 등기부가 만들어지며, 이후 부동산의 변경 및 후속 등기는 보존등기를 기준으로 합니다. 사람으로 비유하면 출생 신고와 비슷합니다.
ex) 내가 이제 막 완공된 신축 아파트를 매입해서 입주할 때, 기존에 주인이 없던 새집이기 때문에 먼저 건설가가 보존등기를 하면 이후 절차를 통해 내 이름으로 소유권자로 올릴 수 있게 된다.
본등기
- 등기로서 효력을 가지게 되는 등기
가등기에 반대되는 개념으로 등기가 확정되는 종국등기라고도 하는데 등기의 본래의 효력인 물권변동의 효력 또는 대항력을 발생하게 하는 등기입니다. 본등기는 기재 내용에 따라 기입등기, 변경등기, 말소등기, 회복등기, 등으로 구분되고, 그 형식에 따라서 주등기 부등기로 나누어집니다.
ex) 집값 완납 후 등기소에 가서 본등기를 신청했다. 이 절차를 통해 등기부에 공식적으로 내 이름이 등록되고 이제 아파트는 법적으로 내 소유가 된 것이다.
※ 가등기
부동산물권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 예비로 하는 등기
소유권이전등기
- 유상 또는 무상으로 소유권을 이전하는 하는 등기
매매와 증여 등의 법률행위 또는 상속 등의 사실로 인해 발생하는 권리의 이전을 기록한 것으로, 흔히 부동산을 승계 취득하였을 때 권리자의 명의를 이전하는 등기를 말합니다.
ex) 기존 집주인이 있는 경우 새 주인에게 소유권을 넘겨주는 과정입니다. 신축 아파트의 경우는 건설사에서 나에게 소유권을 넘겨주면 법적으로도 완벽하게 아파트의 주인이 된다.
※ 말소등기
대출을 받아 부동산을 매입하면 금융사에서 부동산에 근저당권을 설정해 둡니다. 대출을 다 갚고 금웅사의 근저당권을 삭제하는 절차입니다. 절차가 완료되면 깨끗한 소유권이 됩니다.
정리해 보면 집을 사는 과정에서 여러 가지 등기 절차를 거치는데
- 보존등기로 건물의 첫 소유권이 기록되고,
- 본등기를 통해 자신의 이름을 등기부에 올리며,
- 소유권이전등기로 공식적으로 소유권을 넘겨받고,
- 말소등기로 근저당권을 삭제합니다.
이 모든 과정은 부동산 구매의 중요한 절차들로 흐름을 알고 있으면 부동산 거래 후 조금은 쉽게 일 처리를 하실 수 있을 것입니다.