임차인은 마음에 드는 집을 찾았다면 임대차 계약서를 작성하고 계약금을 임대인에게 지급하게 됩니다. 이후 중도금이 있다면 정해진 날짜에 지급하게 되고 마지막으로 잔금을 지급합니다. 이때 계약서 작성과 중도금, 잔금 지급할 때 필수적으로 확인해야 할 것들이 있는데요, 이번 포스팅에서 중요한 부분들을 알아보겠습니다.
주택 임대차 계약서 작성 직전에 꼭 확인하셔야 합니다.
중개업자를 통해 계약을 체결하는 경우 중개업자의 매물 확인 설명서와 계약 직전에 발급받은 등기부등본(구 등기부등본)을 반드시 확인하신 후 실제 소유자(등기권리자)와 계약을 체결하셔야 합니다.
등기 소유자가 아닌 사람과 계약할 때는 등기 소유자의 위임장을 받아야 합니다. 위임장 없이 실소유자가 아닌 자와의 계약은 원천적으로 무효이며, 대리 계약자가 가족이라 하더라도 법적으로 대리권이 없습니다.
대금 지급 시 꼭 확인해야 합니다.
- 계약금 또는 잔금을 지급할 때는 반드시 지급 내역이 기재된 영수증을 꼭 교환하셔야 합니다.
- 계약금 또는 잔금을 지급하기 직전에 반드시 등기사항전부증명서(구 등기부등본)을 떼어보고 내용을 다시 확인합니다. [계약금을 받은 후 해당 부동산이 이중으로 매도할 가능성이 있기 때문입니다. ]
- 당권, 임차권, 전세권 등을 취득하는 경우 금융기관으로부터 잔고증명서를 발급받아 금액을 확인합니다.
- 거래 물건이 관련된 각종 세금 및 공과금 관련 서류를 확인합니다.
- 잔금 지급과 동시에 모든 거래가 완료되므로 잔금 지급일에 계약 체결 시 준비했던 서류를 다시 준비해서 확인합니다.
- 공인중개사 수수료를 지급합니다.(공인중개사는 사업 규모에 따라 일반 납세자의 경우 중개 수수료의 10%를, 간이과세자의 경우 중개 수수료의 4%를 고객에게 부가가치세로 부과할 수 있습니다. 공인중개사는 중개 수수료 외에 중개 대상물의 권리 확인 또는 반환 의무의 이행을 보장하기 위해 발생한 실제 비용을 중개 수수료로 청구할 수 있습니다.)
매수인은 잔금 지급과 동시에 매도인으로부터 위의 권리이전 서류를 받아 60일 이내에 관할 등기소에서 이전등기 절차를 완료해야 합니다. 60일 이내에 등기신청을 하지 않으면 등기신청 해지에 따른 과태료를 납부해야 합니다.
이전등기 절차를 완료한 후 임차인은 등기사항전부증명서(구 등기부등본)을 떼어 그 내용을 다시 한번 확인하여 이전등기가 완료되었는지 확인해야 합니다.
※ 임대차 계약 후 중도금 또는 잔금 지급 전 계약 해지
임차인이 계약 당시 계약금을 지급한 경우, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 임차인은 지급한 계약금을 포기하고, 임대인은 받은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제565조 참조).
계약금은 계약이 체결되었다는 증거금이며, 임대차계약 후 중도금 지급 전 계약해지 시 해약금의 성격을 가집니다. 또한, 계약금을 위약금으로 삼기로 하는 특약이 있으면 손해배상액의 예정의 성질도 가집니다(「민법」 제565조제1항 및 제398조제4항).
임대차 기간 확인해야 합니다.
임대차 기간은 보통 2년으로 하지만, 반드시 2년으로 할 필요는 없습니다. 임대차 기간을 1년으로 정한 경우에도 임차인은 1년 후 이사를 가고 싶으면 이사를 가면서 임차보증금을 돌려달라고 할 수도 있고, 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다.(주택임대차보호법 제4조제1항)
그러나 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보므로, 임대인은 1년으로 임대차계약을 체결했더라도 1년을 주장할 수 없습니다(주택임대차보호법 제4조제1항).
※ 특약사항에 적어야 할 내용
= 계약 당시의 등기부상 소유권 지위를 잔금 납부 시까지 유지하고 이전한다는 내용
= 잔금 지급과 동시에 등기이전이 관련된 모든 서류를 제공한다는 내용
= 잔금일 기준 공과금 및 제세공과금 정산한다는 내용 - 계약 불이행 시 손해 배상한다는 내용
= 각종 권리 제한 사항 등의 말소 또는 취득에 관한 내용
임대차 계약 후 받아야 할 서류
주택 임대차 계약서
부동산 개업공인중개사는 중개대상물에 관해 중개가 완성되어 작성한 거래계약서를 거래 당사자에게 각각 전달해야 합니다. 그리고 임대차 계약서의 원본, 사본 또는 전자문서를 5년 동안 보존해야 합니다(규제「공인중개사법」 제26조제1항 및 규제「공인중개사법 시행령」 제22조제2항).
중개대상물 확인 및 설명서
부동산 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물 확인·설명서를 거래 당사자에게 발급해야 합니다.
공제증서
공제증서는 부동산 개업공인중개사의 중개 사고에 대비하기 위한 손해배상책임 보장에 관한 증서로서, 부동산 개업공인중개사는 거래 당사자에게 공제 증서를 전달해야 합니다.
어떤 계약이든 서류작성과 대금 지급에 대한 부분이 가장 중요합니다. 계약서 작성과 중도금, 잔금 지급 시 확인해야 할 부분들을 꼼꼼히 확인하고 소중한 재산 지키는데 도움이 되길 바랍니다.