전세 사기를 예방하는 필수 확인사항을 소개합니다. 암류나 체납 세금과 같은 권리 제한에 걸리거나 매매 가격보다 지나치게 높은 임대료로 임해 보증금을 돌려받지 못하는 등의 피해를 입지 않도록 주의하는 것이 중요합니다. 피해를 예방할 수 있는 확인사항을 미리 체크해서 피해를 입지 않도록 미리 예방해 보시기 바랍니다.
꼭 확인해 볼 내용은
첫번째, 적절한 전세 가격이 맞는지 확인하시기 바랍니다.
전세 사기를 예방하기 위해서는 적정한 전세 가격을 확인해야 합니다.
서울시 전세가격 상담센터에서 확인할 수 있습니다.
- 대상자 : 서울시 소재 전세 계약 예정자
- 신청 방법 : 서울부동산정보광장(Land.seoul.go.kr)에서 온라인 신청
- 상담 내용 : 상담 신청 후 접수 결과 문자 통보 → 2일 내(공휴일 제외) 감정평가사 유선 상담
- 문의처 ▶ 전세가격 상담 접수문의 : 서울시 토지관리과 02-2133-4675
▶ 결과 문의 : 한국감정평가사 협회 02-3465-9892
▶ 주택 임대차 관련 법률 상담
법률구조공단 132
서울시 02-2133-1200~8
둘째, 전세금을 확인하는 방법이 있습니다.
전세금 확인은 전세 사기를 예방할 수 있는 방법이지만, 계약 전 반드시 확인해야 합니다. 전세 비율은 전세 가격을 매매 가격으로 나눈 값입니다. 일반적으로 80%가 넘으면 위험한 것으로 간주합니다.
80%를 초과한다고 해서 반드시 위험한 물건은 아니지만, 적정 전세가율은 80%라는 점을 참고하시기 바랍니다.
셋째, 등기부등본을 확인해야 합니다.
토지대장은 주택의 신분증 역할을 하는 서류로, 주민등록번호처럼 주택에 관한 모든 정보는 물론 주택마다 고유한 등록번호가 기재되어 있습니다. 그렇기 때문에 계약 전 반드시 확인해야 하는 서류입니다.
근저당권 등 과도한 대출이 있는지, 압류나 처분 금지 등의 제한이 있는지, 임대 주택이 신탁으로 등기되어 있는지 등을 확인할 수 있습니다.
토지등기부등본은 토지등기소를 방문하거나 인터넷 토지등기소(iros.go.kr) 또는 무인민원발급기를 통해 확인할 수 있습니다.
네 번째 방법은 건축물대장을 확인하는 것입니다.
토지대장이 주택을 식별하고 각종 권리 및 소유자를 알기 위해 작성된 문서라면, 건축물대장은 건물의 구조, 용도, 면적 등 객관적인 사실을 확인할 수 있습니다.
무단 또는 불법 건축물대장 등재 여부와 주거용도 등을 확인할 수 있습니다.
정부24(www.gov.kr) 홈페이지, 모바일 등에서 열람할 수 있습니다.
건축물대장에 '근린생활시설'이 있는 경우 주택이 아닙니다. 반드시 주거용 건축물인지 확인해야 합니다.
다섯째, 집주인의 체납세금을 확인합니다.
임대 사기를 예방하기 위해서는 집주인의 체납 세금을 확인해야 합니다. 집주인이 체납 세금이 있는 경우, 해당 부동산이 경매나 공매로 매각될 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
보증금이 1,000,000원 이상인 경우 임대인의 동의 없이도 임대차 계약 체결 후 보증금을 조회할 수 있습니다. 임대차 계약 체결 전 또는 보증금 1,000만 원 이하인 계약서 열람 시에는 동의가 필요합니다.
이를 참고하여 집주인에게 국세 체납이 있는지 반드시 확인하시기 바랍니다.
- 신청시기 : 임대차계약 전 또는 임대차계약일부터 임대차기간 개시일까지
- 신청방법 : 열람신청서, 신분증, 임대차계약서를 지참하여 전국 세무서 방문 → 열람신청
전세보증금이 1000만원을 초과할 경우 전세계약 체결 후 집주인 동의 없이 열람할 수 있습니다. 전세계약이나 보증금 1000만원 이하 계약은 체결하기 전에 확인 전에 동의가 필요합니다.
여섯째, 공인중개사와 임대인을 확인합니다.
공인중개사가 등록되어 있고 자격이 있는지 확인해야 하는데, 공인중개사협회에서 확인할 수 있습니다.
또한 토지 등기부등본이나 건축물대장을 통해 계약 당사자가 동일한 소유자인지 확인해야 합니다.
일곱 번째, 해당 업체가 해당 지역의 여러 중개업소에 등록되어 있는지 확인합니다.
여덟 번째, HUG(주택도시보증공사) 등의 보증 신청이 가능한지 확인합니다.
깡통전세 체크방법
깡통전세란 주택 매매대금보다 선순위 채권(대출 등) 또는 담보물권(보증금 등)이 많아 집을 팔면 이를 갚을 수 없는 상태를 말합니다.
선순위 근저당 + 채권 > 주택매매가격 = 임대 가능.
즉, 모든 선순위 유치권(대출 등) + 담보권(보증금 등)의 합계가 주택의 판매 가격보다 높으면 깡통 임차라고 합니다.
계약 전에 전세사기 예방 확인사항을 꼼꼼히 확인하셔서 소중한 재산을 지키시길 바랍니다.